DPE et passoires thermiques : ce qui change pour louer à Dijon

Le diagnostic de performance énergétique est devenu un critère d’investissement à part entière. Pas seulement pour séduire un locataire, mais parce que la loi Climat et Résilience de 2021 a instauré un calendrier d’interdiction de location progressif qui touche une partie significative du parc dijonnais. Ce guide détaille ce que cela implique concrètement pour un bailleur à Dijon, en s’appuyant sur les données du guide de l’investissement locatif à Dijon.

Le calendrier DPE

La loi Climat et Résilience a posé une série d’échéances que les bailleurs ne peuvent pas ignorer. Les logements sont classés de A (très performant) à G (passoire thermique) selon leur consommation d’énergie et leurs émissions de gaz à effet de serre.

Le calendrier d’interdiction est le suivant :

• Les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les contrats en cours peuvent être maintenus, mais aucun nouveau bail ne peut être signé pour ces biens.
• Les logements classés F seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028.
• Les logements classés E suivront en 2034.

Ce calendrier est impératif au sens juridique : un propriétaire qui signe un bail sur un logement G depuis 2025 s’expose à des recours du locataire (restitution des loyers, résiliation sans préavis). Ne pas intégrer ces contraintes avant l’achat revient à acquérir un bien partiellement inutilisable sans travaux.

Pour un investisseur qui achète aujourd’hui un bien classé F, la fenêtre est limitée. Il reste environ deux ans avant l’interdiction de 2028, ce qui laisse peu de temps pour réaliser les travaux, obtenir les aides et maintenir la mise en location sans interruption.

Les quartiers les plus exposés à Dijon

Le parc dijonnais n’est pas homogène face à ce risque. Les biens construits entre les années 1960 et 1980, qui constituent l’essentiel des copropriétés de certains secteurs, affichent fréquemment des étiquettes D, E ou F. Les secteurs les plus exposés sont aussi ceux qui présentent les rendements bruts les plus élevés.

Le secteur Université concentre une majorité de copropriétés des années 1960-1980 dont les DPE varient de D à F. Les studios et petites surfaces de ce quartier, très prisés pour l’investissement locatif étudiant, sont souvent des logements aux parois peu isolées, chauffés à l’électricité par convecteurs. La fiche quartier Université note explicitement qu’un bien classé F ne sera plus légalement louable à partir de 2028.

Les Grésilles présentent un profil similaire : la fiche indique que le parc des années 1960-1970 est souvent classé D, E ou F, et qu’une rénovation thermique peut représenter entre 15 000 et 40 000 euros selon la surface et l’état du bien.

Fontaine d’Ouche suit la même logique, avec un parc dominant de grands ensembles des années 1960-1970. La présence massive de logements sociaux dans le secteur signifie que les bailleurs privés gèrent des biens dans un tissu bâti vieillissant, souvent peu performant sur le plan énergétique.

À l’inverse, les quartiers centraux (Centre-ville, République, Victor Hugo, Montchapet) comprennent une proportion plus élevée de biens réhabilités ou rénovés, et les prix plus élevés à l’achat incitent les propriétaires à soigner l’état du bien, DPE compris.

Quels travaux pour sortir de la passoire ?

Il n’existe pas de recette unique pour améliorer un DPE. Les leviers dépendent de l’origine des déperditions thermiques du logement, et un diagnostic précis (idéalement un audit énergétique pour les biens classés F ou G) est nécessaire avant de s’engager sur un programme de travaux.

Les postes les plus courants sur le parc dijonnais des années 1960-1980 :

Isolation des combles et des planchers bas. C’est souvent le levier le plus rentable en rapport coût/gain. Un logement situé sous les combles peut perdre 25 à 30 % de sa chaleur par le plafond. L’isolation par soufflage de laine minérale est accessible à partir de 20 à 30 euros par m2.

Remplacement des menuiseries. Les fenêtres simples vitrage sont fréquentes dans les copropriétés des années 1960-1980. Le passage au double ou triple vitrage améliore l’étiquette DPE et réduit les charges de chauffage. Le coût dépend du nombre et des dimensions des ouvrants, mais un studio peut voir sa facture s’établir entre 2 000 et 5 000 euros pour ce seul poste.

Remplacement du système de chauffage. Les convecteurs électriques ont un coefficient d’énergie primaire défavorable dans le calcul DPE. Le remplacement par une pompe à chaleur air/air ou un système plus performant améliore significativement l’étiquette, mais le coût est plus élevé et les contraintes de copropriété peuvent limiter les options (pas de modification des parties communes sans vote en assemblée générale).

Ventilation. Une VMC simple ou double flux réduit l’humidité et améliore la qualité de l’air, ce qui entre dans le calcul global de confort et d’étanchéité à l’air du logement.

La somme de ces travaux pour sortir d’un classement F vers un D peut varier de 10 000 à 30 000 euros pour un studio ou un T2, selon l’état initial du bien et les solutions retenues. Pour un T3, compter davantage.

Peut-on encore louer une passoire thermique à Dijon ?

Pour les logements classés G, la réponse est non depuis le 1er janvier 2025, sauf pour les baux déjà en cours. Signer un nouveau bail sur un G est illégal et expose le propriétaire à des recours locataires.

Pour les logements classés F, la location reste possible jusqu’au 31 décembre 2027. Mais la perspective de 2028 est suffisamment proche pour qu’un acquéreur qui achèterait aujourd’hui un F sans plan de travaux soit dans une situation délicate : à l’horizon 2028, le bien ne pourra plus être mis en location sans rénovation.

La nuance importante concerne les baux en cours : un locataire déjà installé dans un F peut rester en place même après 2028, mais le propriétaire ne pourra pas proposer un nouveau bail ni renouveler le bail existant sur un bien classé F après cette date. En pratique, cela signifie que dès qu’un locataire quitte le bien, le propriétaire se retrouve bloqué.

Pour un investisseur qui achète un bien F aujourd’hui à un prix réduit en anticipant des travaux, la fenêtre est courte : les travaux doivent être programmés, financés et réalisés avant 2028, ce qui impose de chiffrer le programme complet avant la signature du compromis, pas après.

Quelles aides pour rénover ?

Plusieurs dispositifs d’aide à la rénovation énergétique s’appliquent aux bailleurs, avec des conditions et des plafonds qui méritent d’être vérifiés selon la situation personnelle et le type de travaux.

MaPrimeRénov’ est la principale aide de l’État pour la rénovation énergétique. Elle est accessible aux propriétaires bailleurs depuis 2021. Le montant dépend des revenus du foyer fiscal et des travaux réalisés. Pour les propriétaires bailleurs (hors résidence principale), les barèmes appliqués sont ceux des ménages aux revenus intermédiaires, ce qui limite parfois l’aide pour des investisseurs aux revenus élevés. Les travaux doivent être réalisés par des artisans certifiés RGE (reconnu garant de l’environnement).

L’éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro) permet de financer des travaux de rénovation énergétique sans intérêts. Il est cumulable avec MaPrimeRénov’ et s’adresse aux propriétaires, occupants comme bailleurs, sur plusieurs années de remboursement.

Les CEE (certificats d’économies d’énergie) sont des aides versées par les fournisseurs d’énergie en échange de la réalisation de travaux d’économies d’énergie. Elles se présentent souvent sous forme de primes ou de remises sur les matériaux. Le montant est variable selon les fournisseurs et les travaux, mais il peut couvrir une part significative du coût pour des travaux ciblés (isolation des combles, remplacement de chaudière).

Les aides ANRU s’appliquent dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Pour des biens situés dans les secteurs Grésilles ou Fontaine d’Ouche, des subventions spécifiques liées aux programmes de rénovation urbaine peuvent compléter les aides nationales. Ces dispositifs sont à vérifier directement auprès de Dijon Métropole, car ils dépendent des phases et des conventions en cours.

Ces aides sont cumulables selon des règles précises. Avant de lancer des travaux, il est conseillé de faire établir un bilan prévisionnel par un conseiller France Rénov’ (réseau public de conseil gratuit) ou par un bureau d’études thermique, pour identifier le bouquet de travaux optimal et les aides mobilisables.

Pour aller plus loin sur le volet financier de l’investissement, l’article financer son investissement locatif à Dijon détaille les étapes du crédit, l’apport nécessaire et les dispositifs fiscaux disponibles. Les fiches Grésilles et Fontaine d’Ouche précisent les risques DPE propres à chaque secteur.