Location courte durée à Dijon : rentabilité et règles

La location de courte durée, portée par des plateformes comme Airbnb ou Booking, a profondément modifié la pratique de l’investissement locatif en France depuis une décennie. À Dijon, ville touristique en plein essor grâce à la Cité internationale de la gastronomie et du vin et à son centre historique classé, le sujet suscite un intérêt croissant de la part des propriétaires. Mais le cadre légal s’est considérablement durci, notamment avec la loi du 19 novembre 2024. Ce guide décrit les règles, les potentiels et les risques de ce modèle à Dijon, pour que vous puissiez former votre propre jugement. Pour une vue d’ensemble, consultez notre guide de l’investissement locatif à Dijon.

Ce qu’est un meublé de tourisme

Un meublé de tourisme est un logement meublé loué ou proposé à la location à des voyageurs de passage qui n’y élisent pas domicile. La location est faite à la nuitée, à la semaine ou au mois, pour une durée maximale de 90 jours consécutifs à un même client (article L.324-1-1 du code du tourisme). Ce statut est différent du bail mobilité (1 à 10 mois pour un locataire non permanent) et du bail classique meublé (1 an renouvelable).

La location de courte durée permet, dans les configurations les plus favorables, d’obtenir un revenu par nuit supérieur à ce que rapporterait la même nuit de loyer en location longue durée. Ce différentiel peut être substantiel dans les villes touristiques, surtout en haute saison. Il se paye cependant par une charge de gestion nettement plus élevée (accueil des voyageurs, ménage, communication, gestion des avis) et par une vacance plus variable selon la saison et la demande locale.

Les obligations légales applicables partout en France

Avant d’aller plus loin sur Dijon, il faut connaître le socle obligatoire applicable sur tout le territoire, tel que décrit par le service-public.fr.

La déclaration en mairie est obligatoire pour tout meublé de tourisme, quelle que soit la commune. Elle se fait par le formulaire Cerfa n° 14004 et donne lieu à l’attribution d’un numéro d’enregistrement. Ce numéro doit figurer dans toutes les annonces publiées sur les plateformes. Sans numéro d’enregistrement, la mise en ligne est irrégulière et les plateformes sont tenues de le vérifier.

La limite des 120 jours par an s’applique à la résidence principale. Un propriétaire occupant ne peut louer sa résidence principale en meublé de tourisme que 120 jours par an au maximum (les jours de location effective, pas les jours de disponibilité). Cette limite ne s’applique pas aux résidences secondaires ni aux investissements locatifs dédiés.

Le changement d’usage est exigé dans certaines communes pour les biens qui ne sont pas la résidence principale du loueur. Depuis plusieurs années, les communes de plus de 200 000 habitants peuvent imposer une autorisation de changement d’usage pour louer un logement (anciennement destiné à la résidence) à des fins touristiques. Cette obligation vise à éviter que des appartements entiers ne quittent définitivement le marché locatif résidentiel.

La classe DPE est désormais obligatoire pour la location de courte durée depuis la loi Le Meur de 2024 (voir ci-dessous).

Ce que change la loi Le Meur du 19 novembre 2024

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, modifie en profondeur les conditions fiscales et réglementaires de la location de courte durée. Elle est disponible sur Légifrance pour les personnes qui souhaitent en lire le texte complet.

L’abaissement de l’abattement fiscal est la mesure la plus commentée. Avant la loi, les meublés de tourisme classés bénéficiaient d’un abattement de 71 % dans le régime micro-BIC, et les non classés de 50 %. La loi Le Meur réaligne à la baisse ces abattements pour rééquilibrer la fiscalité avec la location nue. Les propriétaires existants et futurs doivent vérifier les taux applicables à leur situation sur le site des impôts ou auprès d’un conseiller fiscal, car des dispositions transitoires existent et les textes d’application ont évolué après la promulgation.

Les pouvoirs renforcés des communes constituent la deuxième dimension majeure. Les communes peuvent désormais fixer un quota de meublés de tourisme par zone, abaisser la limite de 120 jours à 90 jours pour les résidences principales sur leur territoire, et exiger des autorisations de changement d’usage pour de nouvelles catégories de communes. Ces prérogatives étaient auparavant réservées aux grandes métropoles.

L’obligation de DPE pour les meublés de tourisme est introduite par la loi Le Meur selon un calendrier progressif, aligné sur celui de la location longue durée. Les biens les plus énergivores (classe G) sont visés en premier. Il est recommandé de consulter le texte officiel ou un professionnel pour connaître les dates précises applicables à votre bien, car les décrets d’application précisent ces échéances.

Ces évolutions modifient significativement le calcul de rentabilité nette des meublés de tourisme par rapport aux analyses réalisées avant 2024. Toute projection financière doit intégrer ces nouvelles contraintes.

La situation à Dijon : un potentiel touristique réel

Dijon présente plusieurs atouts pour la location de courte durée, à condition de bien cibler le positionnement.

La ville accueille chaque année plusieurs centaines de milliers de visiteurs attirés par son patrimoine gastronomique, son centre historique et ses musées. La Cité internationale de la gastronomie et du vin, inaugurée progressivement depuis 2022 dans l’ancien hôpital, génère des flux touristiques nouveaux et en croissance. Le secteur sauvegardé du centre-ville, avec ses hôtels particuliers et ses rues piétonnes, constitue une destination en soi pour les courts séjours.

Des événements récurrents alimentent également la demande : la Foire Gastronomique de Dijon (premier quinzaine de novembre), les fêtes de la Vigne, les événements du Zénith ou du Parc des Expositions. Ces périodes sont celles où la location courte durée peut être la plus compétitive face à une offre hôtelière sous pression.

Le secteur République, bien desservi par le tramway et proche du centre, constitue une zone de choix pour un appartement destiné à la location touristique. Le secteur Université présente lui aussi une demande ponctuellement élevée lors des rentrées, des soutenances ou des salons.

Dijon n’est cependant pas une destination balnéaire ni une métropole internationale : la demande touristique reste saisonnière, concentrée sur les week-ends du printemps à l’automne et sur certaines périodes clés. Les longues périodes creuses (janvier-février, par exemple) peuvent peser sur le taux d’occupation annuel. Nous ne disposons pas de données de taux d’occupation moyen fiables sur Dijon pour les citer ici : soyez prudent face aux projections optimistes publiées sur des sites de promotion.

Comparaison avec la location longue durée

La comparaison entre location courte durée et location longue durée doit s’effectuer sur la rentabilité nette, pas sur le prix à la nuit.

Le loyer médian à Dijon en location longue durée s’établit autour de 13 euros par mètre carré, selon les données de marché 2025. Ce chiffre est stable et prévisible. La location courte durée peut théoriquement dégager un revenu par mètre carré supérieur si le taux d’occupation est suffisamment élevé, mais elle supporte des charges incomparablement plus lourdes : frais de ménage entre chaque séjour, linge de maison, consommables, commissions de plateformes (15 à 20 % du prix de la nuit selon les conditions), éventuellement frais d’une conciergerie. La gestion en direct est chronophage ; la gestion déléguée absorbe une part importante du revenu brut.

La location longue durée bénéficie d’une fiscalité simplifiée, d’une vacance locative souvent plus faible à Dijon sur les biens bien placés, et d’une gestion quotidienne nettement moins intensive. Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est applicable aussi bien en courte qu’en longue durée : il permet d’amortir le bien et les meubles, réduisant la base imposable, ce qui peut améliorer la rentabilité nette dans les deux cas.

Pour des propriétaires qui souhaitent déléguer l’intégralité de la gestion locative, la location courte durée impose de trouver une conciergerie ou un gestionnaire spécialisé. Quelques agences locales proposent ce service à Dijon. L’article sur la gestion locative à Dijon aborde les critères de sélection d’un gestionnaire.

Les risques à ne pas sous-estimer

La location de courte durée présente des risques spécifiques que la location classique n’a pas.

La réglementation est mouvante. La loi Le Meur de 2024 illustre que le cadre légal peut changer rapidement, sous la pression politique des communes confrontées à une pénurie de logements. Ce qui est autorisé aujourd’hui peut être plafonné ou soumis à autorisation demain. Investir dans un bien spécifiquement dédié à la location touristique implique d’accepter ce risque réglementaire.

La saisonnalité pèse sur le revenu annuel. Même dans une ville comme Dijon, où la demande touristique est réelle, les périodes creuses existent. Un appartement vide en janvier et février ne génère pas de revenu mais reste soumis aux charges fixes (copropriété, assurance, taxe foncière).

La concurrence des hôtels et des résidences hôtelières est particulièrement forte en centre-ville de Dijon. Le parc hôtelier dijonnais est bien fourni et de qualité croissante. Un voyageur d’affaires ou un touriste exigeant peut préférer la certitude d’un service professionnel à la variabilité d’un appartement particulier.

Les règles de copropriété peuvent interdire la location touristique. Avant tout achat, il est indispensable de vérifier le règlement de copropriété : certains immeubles, notamment en centre-ville, interdisent ou limitent explicitement cette pratique.

Le changement d’usage à Dijon. Dijon dépasse le seuil des 50 000 habitants. Vérifiez auprès de la mairie de Dijon ou d’un professionnel si votre bien est soumis à autorisation de changement d’usage avant toute mise en location touristique.

La location courte durée à Dijon est-elle rentable pour un investisseur ?

Honnêtement, la réponse dépend de la configuration précise du bien, de votre capacité de gestion et des évolutions réglementaires à venir. Pour un appartement bien situé en centre-ville ou à République, loué en direct avec une gestion active, la location courte durée peut dégager un revenu supérieur à la location longue durée sur les périodes de forte demande. Mais ce supplément de revenu est absorbé en partie par les charges opérationnelles plus élevées, la fiscalité moins favorable depuis 2024 et le risque de vacance en basse saison.

Pour un bien de petite surface (studio ou T2), la charge de gestion rapportée au revenu est souvent plus élevée qu’on ne le pense. Les plateformes prélèvent leurs commissions sur chaque réservation, la conciergerie a un coût par passage, et les voyageurs ont des exigences croissantes en matière d’équipement et de propreté. La rentabilité nette réelle peut se rapprocher de celle de la location longue durée, sans la stabilité que cette dernière offre.

Quelles questions poser avant de se lancer ?

Avant de convertir un bien ou d’en acquérir un pour la location courte durée à Dijon, voici les points à vérifier : le règlement de copropriété autorise-t-il cette pratique ? La commune impose-t-elle une autorisation de changement d’usage pour ce type de bien ? Quel est le DPE du logement et quelles obligations s’y attachent selon le calendrier de la loi Le Meur ? Quelle est la durée maximale de location si ce bien est votre résidence principale ?

Les réponses à ces questions figurent sur le site service-public.fr et sur Légifrance. La mairie de Dijon peut également renseigner sur les éventuelles mesures locales adoptées en application de la loi Le Meur.

La location de courte durée reste un modèle viable pour certains profils et certains biens à Dijon. Elle exige cependant une analyse préalable rigoureuse, une capacité de gestion au quotidien (ou un budget pour la déléguer), et une veille réglementaire continue dans un cadre légal qui continue d’évoluer.

Questions fréquentes

Faut-il déclarer un meublé de tourisme en mairie à Dijon ?

Oui. La déclaration en mairie est obligatoire pour tout meublé de tourisme, quelle que soit la commune. Elle se fait via le formulaire Cerfa n° 14004 et donne lieu à un numéro d’enregistrement, qui doit figurer dans toutes les annonces publiées sur les plateformes. Sans ce numéro, la mise en ligne est irrégulière et les plateformes sont tenues de le vérifier.

Qu’est-ce que la loi Le Meur change pour la location courte durée ?

La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, abaisse les abattements fiscaux du régime micro-BIC pour rééquilibrer la fiscalité avec la location nue, renforce les pouvoirs des communes (quota de meublés par zone, abaissement possible de la limite de 120 à 90 jours pour les résidences principales, changement d’usage) et introduit une obligation de DPE selon un calendrier progressif. Les taux exacts et dispositions transitoires doivent être vérifiés sur le site des impôts ou auprès d’un conseiller fiscal.

Combien de jours par an peut-on louer sa résidence principale en courte durée ?

La limite est de 120 jours de location effective par an pour une résidence principale. La loi Le Meur permet désormais aux communes d’abaisser cette limite à 90 jours sur leur territoire. Cette limite ne s’applique pas aux résidences secondaires ni aux investissements locatifs dédiés.

La location courte durée est-elle plus rentable que la longue durée à Dijon ?

Cela dépend de la configuration du bien, de votre capacité de gestion et des évolutions réglementaires. La courte durée peut dégager un revenu par nuit supérieur en période de forte demande, mais ce supplément est absorbé en partie par des charges opérationnelles plus lourdes (ménage, linge, consommables, commissions de plateformes de 15 à 20 %, conciergerie), par une fiscalité moins favorable depuis 2024 et par la vacance en basse saison. La rentabilité nette réelle peut se rapprocher de celle de la longue durée, sans la même stabilité.