Rentabilité nette d'un investissement locatif à Dijon : le calcul complet

Le rendement brut est la première métrique que tout investisseur regarde. Mais c’est la rentabilité nette qui décide si un bien génère un revenu ou absorbe du cash chaque mois. À Dijon, le passage du brut au net coûte en général 2 à 3 points de rendement. Sur un bien affiché à 6 % brut, cela représente souvent 30 à 50 % des revenus locatifs apparents qui disparaissent avant impôt. Comprendre cette mécanique est indispensable avant tout passage à l’acte.

Pour la logique du rendement brut et les chiffres par quartier, vous pouvez partir de l’article rendement locatif brut. Cet article prend le relais : comment passer du brut au net, puis au net-net après impôt.

Brut, net, net-net : les trois niveaux de rentabilité

Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix d’achat, sans aucune déduction. C’est un indicateur de comparaison inter-marchés, pas un reflet de ce que vous touchez réellement.

Le rendement net déduit toutes les charges d’exploitation : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, vacance locative provisionnée, assurances. Il mesure ce qui reste dans votre poche avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.

Le rendement net-net (ou net après fiscalité) intègre en plus l’imposition des revenus locatifs. C’est le chiffre le plus proche de la réalité économique de votre investissement, et le seul pertinent pour comparer deux stratégies fiscales.

À Dijon, le rendement brut moyen ressort à environ 5,7 % (prix médian 2 737 euros/m², loyer médian 13 euros/m², FNAIM BFC et LocService.fr 2025). Le rendement net effectif tourne en général entre 3 et 4,5 % selon le bien, le quartier et le profil de charges.

Les postes de charges qui font passer du brut au net

La taxe foncière

Elle est à la charge exclusive du propriétaire bailleur. À Dijon, elle représente en pratique l’équivalent d’un à un mois et demi de loyer annuel. Pour un studio loué 450 euros par mois, comptez entre 400 et 600 euros par an. C’est une charge certaine, non récupérable sur le locataire (sauf exception TEOM pour la part ordures ménagères), et qui augmente régulièrement avec la revalorisation des bases cadastrales.

Les charges de copropriété non récupérables

Une partie des charges de copropriété peut être refacturée au locataire (entretien parties communes, eau froide, ascenseur). L’autre partie reste à la charge du propriétaire : frais d’administration de la copropriété, grosses réparations votées en assemblée générale, ravalement de façade. Dans les immeubles des années 1970-1980, qui constituent une part importante du parc locatif du secteur Université ou de Fontaine d’Ouche, ces charges peuvent atteindre 20 à 30 euros par mètre carré et par an, soit plusieurs centaines d’euros annuels sur un studio de 25 mètres carrés.

Les frais de gestion locative

Si vous déléguez la gestion à une agence dijonnaise, les frais complets (perception des loyers, gestion des entrées/sorties, suivi technique) s’élèvent à 7 à 9 % des loyers encaissés dans les quartiers résidentiels établis (centre-ville, Montchapet, Victor Hugo). Dans les quartiers prioritaires comme Fontaine d’Ouche ou les Grésilles, une fourchette de 10 à 15 % est plus réaliste, compte tenu de la rotation locative plus fréquente et de la gestion administrative plus intensive.

La vacance locative

Même dans un marché tendu comme Dijon, aucun bien ne se loue 12 mois sur 12 sans interruption à l’échelle d’une décennie. Un ménage qui quitte le logement en janvier et un nouveau locataire qui entre en mars, c’est deux mois de vacance. En provisionnant un mois et demi par an en moyenne, on réduit le revenu annuel de 12,5 %. Sur les petites surfaces du centre-ville ou proches du campus, la vacance effective est souvent inférieure, mais elle doit être provisionnée.

Les assurances

Deux assurances sont pratiquement incontournables pour un investisseur dijonnais sérieux. La PNO (propriétaire non occupant) couvre les dommages au bâti hors période locative et les sinistres dont le locataire n’est pas responsable : comptez 100 à 200 euros par an selon la surface. La GLI (garantie loyers impayés) couvre les impayés et les frais de procédure : elle représente 2 à 3,5 % des loyers annuels. Ces deux postes ensemble absorbent environ 3 à 5 % des loyers bruts.

La provision pour travaux

Tout bien immobilier se dégrade. Dans l’ancien dijonnais, une provision annuelle de 0,5 à 1 % de la valeur du bien est prudente pour anticiper les rafraîchissements entre locataires, les remplacements d’équipements (chauffe-eau, volets) et les travaux de mise en conformité énergétique. Pour un bien à 150 000 euros, cela représente 750 à 1 500 euros par an à mettre de côté.

La formule et un exemple dijonnais chiffré

La rentabilité nette se calcule ainsi :

Rentabilité nette = (loyers annuels - charges totales) / prix d’achat total × 100

Le prix d’achat total inclut les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l’ancien) et les éventuels travaux réalisés avant la mise en location.

Exemple concret : un studio de 28 mètres carrés dans le secteur Université, acheté 75 000 euros (frais de notaire inclus), loué 16 euros par mètre carré meublé, soit 448 euros par mois.

Revenus bruts annuels : 448 x 12 = 5 376 euros. Rendement brut : 7,2 %.

Charges annuelles estimées :

• Taxe foncière : 480 euros
• Charges copropriété non récupérables : 350 euros
• Frais de gestion (8 %) : 430 euros
• Vacance provisionnée (1,5 mois) : 670 euros
• Assurances PNO + GLI (3,5 %) : 188 euros
• Provision travaux (0,7 %) : 525 euros

Total charges : 2 643 euros.

Revenu net avant impôt : 5 376 - 2 643 = 2 733 euros.

Rentabilité nette avant impôt : 3,6 %.

Le passage du brut (7,2 %) au net (3,6 %) représente ici 3,6 points perdus en charges. C’est dans la fourchette habituelle, légèrement plus élevé qu’en centre-ville parce que la vacance estivale étudiante est structurelle dans ce secteur.

L’impact de la fiscalité : régime réel ou micro ?

Les revenus fonciers (location vide) ou BIC (location meublée LMNP) sont imposés à votre tranche marginale d’imposition, majorée des prélèvements sociaux (17,2 % en 2025). Le choix du régime d’imposition a un impact direct sur le rendement net-net.

En micro-foncier (location vide, revenus < 15 000 euros/an) : l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, puis impose le solde. Simple mais aveugle : si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers, vous payez trop d’impôt.

En régime réel (location vide) : vous déduisez vos charges réelles, y compris les intérêts d’emprunt et parfois les travaux. Si les charges réelles représentent 50 % des loyers (comme dans l’exemple ci-dessus), le régime réel est très nettement plus favorable. Il génère même parfois un déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.

En micro-BIC (location meublée LMNP, revenus < 77 700 euros/an) : l’abattement est de 50 % sur les revenus bruts. La base imposable est donc moitié moindre qu’en micro-foncier, ce qui en fait l’option la plus avantageuse pour les petites surfaces meublées sans gros travaux à déduire.

En régime réel LMNP : vous déduisez les charges et surtout l’amortissement comptable du bien, ce qui peut réduire la base imposable à zéro ou presque pendant 15 à 20 ans. C’est la stratégie retenue par la plupart des investisseurs LMNP actifs, notamment sur les studios étudiants dijonnais. L’article LMNP à Dijon détaille cette mécanique.

Pour choisir entre ces régimes, consultez les pages de référence de l’administration fiscale (impots.gouv.fr, service-public.fr) ou un comptable spécialisé en immobilier : les situations personnelles varient trop pour une réponse générique.

Cash-flow et effet de l’emprunt

La rentabilité nette mesure un rapport entre revenus et capital investi. Le cash-flow mesure ce qui entre ou sort de votre compte en banque chaque mois après remboursement du crédit. Ces deux indicateurs sont complémentaires.

Avec un emprunt à 3,5 % sur 20 ans et un apport de 20 %, la mensualité de crédit sur 60 000 euros financés (dans l’exemple ci-dessus) ressort à environ 350 euros par mois. Les revenus nets mensuels après charges (hors impôt) s’élèvent à 2 733 / 12 = 228 euros. Le cash-flow avant impôt est donc négatif de 122 euros par mois dans cet exemple.

Ce cash-flow négatif n’est pas forcément rédhibitoire : si la déduction des charges (intérêts + amortissements en LMNP) efface la base imposable, l’effort mensuel net peut rester contenu. C’est l’articulation entre cash-flow et fiscalité que la simulation financière doit modéliser, en lien avec votre plan de financement.

Quelle rentabilité nette viser à Dijon ?

À Dijon, une rentabilité nette avant impôt comprise entre 3,5 et 5 % est un objectif raisonnable selon le secteur et la stratégie. En dessous de 3 %, le bien est difficile à rentabiliser à court terme sans effet fiscal significatif. Au-dessus de 5 % net, cela suppose soit un prix d’achat très bas (QPV, bien dégradé), soit une optimisation forte des charges (pas de gestion déléguée, faible vacance), soit une forte part de meublé avec régime LMNP réel.

Le quartier influe directement : un studio bien placé en secteur Université peut atteindre 4 à 4,5 % net avant impôt si la gestion est maîtrisée. En centre-ville ou à Montchapet, 3 à 3,5 % net est un résultat solide, compensé par une meilleure liquidité à la revente. Un bien à Fontaine d’Ouche peut afficher 4,5 à 5 % net, mais avec des charges de gestion plus lourdes et un risque QPV à intégrer dans l’analyse globale.

La rentabilité nette n’est pas le seul critère. Un bien peu rentable en phase courante peut générer une plus-value significative à la revente dans un secteur en valorisation. L’inverse est vrai aussi : un bien QPV à 7 % brut peut délivrer 4 % net et une revente difficile 10 ans plus tard. L’investissement locatif à Dijon se pilote comme un ensemble, pas comme un seul chiffre.

Faut-il faire le calcul soi-même ou utiliser un simulateur ?

Un simulateur en ligne peut produire un résultat en quelques clics, mais il suppose que vous avez entré des hypothèses correctes : charges de copropriété réelles (demandez les trois derniers relevés de charges avant l’achat), taxe foncière exacte (disponible dans le dossier de vente), frais de gestion négociés, et taux de vacance adapté au quartier et au type de bien. Un simulateur avec de mauvaises entrées donne de mauvaises sorties.

La méthode manuelle décrite dans cet article a le mérite de vous forcer à vérifier chaque poste. Une ligne de charges imprévue après l’achat, c’est souvent un poste qui n’a pas été demandé avant. Demandez le budget prévisionnel de la copropriété, le montant exact de la dernière taxe foncière, et faites chiffrer les travaux nécessaires par un artisan local avant de signer. Ces trois informations suffisent à rendre votre calcul nettement plus fiable qu’une estimation au doigt mouillé.